マンション管理士研究会「友士会」平成１５年７月度定例会

議事録メモ

標記の会議を下記の通り開催した。

１．日時　平成１５年７月２６日（土）13:00〜17:00

２．場所　北区滝野川会館

３．出席者　友士会メンバー２４名　親泊・川原・佐藤(優)・山本・西村・秋山・喜田・内藤(正)・岡田

・ 松葉・大鳥・下迫・小山・菊地・鈴木・野口・小野瀬・沓澤・立川・小川(正則)・平松・柴崎・長井重松（敬称略）・ほか新規オブザーバー１名

定刻を過ぎ、佐藤幹事が開会を宣した。直後、今回は時間におおらかなメンバーが目立ったため、改めて時間厳守を申し合わせた。続いて、本日の議長に重松、書記に長井をそれぞれ選出して、議事に入った。

第１部

1. メンバー活動報告

活動報告に先立ち、幹事より事前に友士会ＭＬにて案内のあった「連絡事項２．活動報告のルールについて」再度説明があり、特に異議なく出席者一同の賛同を得た。

議長よりこのルールにより今回の報告時間は３分／人と案内があり、個々の活動報告に移った。

なお、活動報告を書面にて用意したメンバー４名においては配布することにより報告に代えた。

A． マンション管理、ＦＰ、行政書士の事務所を開業した。

現在の活動としては、首都圏マンション管理士会の活動が主となっており、ＮＨＫ文化センター主催セミナーの無料相談会で約２時間半に５組の相談を受け、大変勉強になった。

新宿区マンション管理士会の立ち上げに向けて準備会を企画しており、９月には開催したいと考えている。元の地権者が46％を所有するマンションから規約の改正に関する相談を受けたが、集会までに２週間あまりしか時間がないため、じっくり取り組むべきではとのアドバイスを行った。隣地を活用しての建て替え話も持ち上がっておりもめているようであるが、有償の相談には至っていない。

B． 墨田区マンション管理士交流会を通じてマンションの管理相談を受けている。

49戸のマンションで管理委託契約についての相談を受け、現在の遠隔監視未実施と同額程度を条件に管理会社変更について関与している。月１回の理事会出席等で少額だが顧問料を受けている。他、定借物件の値上げ、受水槽の点検口が１階店舗内にあるケース等についての相談を受けた。区のアドバイザーとしての登録を受け、建築士等と協力している。

C． 東京都マンション管理士事務所事業協同組合の活動のみ。

D． 光ファイバー導入について関与し、業者によって必ずしも住民の利益にならないこともあるとの印象を受けた。事務所が所在するマンションから相談に乗って欲しいとの申し出がある。

E． 神奈川県マンション管理士会の活動として、6/8に横浜駅ダイヤモンド地下街に於いて無料相談会、7/20にその相談内容に基づく事例検討会を行った。県管理士会では川崎市在住在勤会員より川崎支部準備会に向けた動きがある。かながわマンション管理組合ネットワークにて、湘南地域でのネットワーク設立の動きがあり来年７月頃の設立にむけてお手伝いをしている。

F． マンション管理士の登録をした。他は特になし。

G． 今年６月末で前職を退職し、マンション管理士資格を有しているとのこともありビルメンテナンス会社への再就職が決まった。

H． 区分所有者となった。

I． 市主催の無料相談会にて相談を受けたが、マンション管理士としてプラスαの必要性を感じた。

受験生向けのセミナー開催を有志にて開催する予定。ハローワークを通じて講師の依頼がある。

マンション管理士が関与する大規模修繕を見学したが、見積もり等が意外とずさんであった。

J． 居住管理組合にて管理会社とのトラブル対応に関与したが、どちらかといえば区分所有者としての立場であった。当事者以外の第三者関与の必要性を感じた。首都圏マンション管理士会埼玉支部の懇談会に出席したが、一つの県に２つの管理士会設置は好ましくないとの意見がありトラブルになっているようだと感じた。一会員としてどうしたらよいかよく分からない。

K． 前回の友士会の翌日、関与していた管理士会との顧問契約を締結した。千葉県マンション管理士会の沿線マンション管理士で無料相談会の企画やマンションの名簿作成等の活動を行っている。

L． 小平市には検索サービス登録のマンション管理士が５名いるが、うち３名は勤務者で活発な活動にはない。市内マンション管理組合理事長宛に170通のＤＭを送付したが、うち約１割程度が不在返送された。同様にチラシを作成し１棟あたり10通程度で1000通／月配布している。その効果があってかここ１〜２ヶ月の間に電話、メールによる連絡が４〜５件あった。内容としてはペット問題で住民が２分しているマンション理事会にてペット問題に関する講師依頼、知人の紹介による管理委託契約に関する見直し等がある。

M． マンション管理士登録を完了した。神奈川県マンション管理士会への入会を希望している。

N． ハローワークが募集した受験セミナーで千葉県マンション管理士会を通じて講師を３日間担当し、良い経験を得た。マンション管理士として初めての収入であった。

O． 家族所有のマンションの大規模修繕に関する総会議案に疑問を感じ、資料を集めて出席した。

席上で他の出席者に対し、工事計画策定のプロセスや組合員への情報提供及び提示見積費用が高額であること等の問題点を指摘した結果、次回臨時総会へ持ち越されることとなりその見直しに関与することとなった。結果として工事金額の低減に結びつけばマンション管理士としての実績につながると思う。

P． 居住管理組合にて管理委託業務見直しに係わり、結果として既存管理会社との契約となったが現委託費の約３／４まで削減できた。県下ネットワーク広報誌より取材依頼があり、マンション管理士として紹介記事が掲載された。神奈川県マンション管理士会にて川崎支部準備会に参加し、行政のマンション管理士登用に関し行政区分の住民であることを強く意識していることを痛感した。

Q． 予備校にて講師を行なったが、１Ｈの講義に対し３Ｈ程度の準備が必要であった。

管理会社に見放されている１５戸のマンションの相談を受け、自主管理の顧問として関与する事となった。日住協千葉支部の理事を務めており、マンション管理士を活用した相談会を行う。

Ｒ．既に３件の管理組合と顧問契約を締結済である。日々理事会出席・管理会社リプレイス等の業務遂行中。さらにもう1組合、顧問契約を前提にサポートしている。

Ｓ．１組合と暫定顧問契約を締結し、助言・援助している。その他2組合について理事会にオブザーバー出席を提案し了承された。

Ｔ．２件の顧問契約のうち１件が明日の総会で同一条件の更新となる予定。東京都分譲マンション管理アドバイザーの登録を完了した。

以上、出席者全員の報告を終了した。

議長より活動報告中に質問のあった一県に二管理士会が存在する事について、他の管理士会に所属する方からの参考意見があれば伺いたいとの問いかけがあった。

神奈川県マンション管理士会−県単位の管理士会と連携する方向でいる。

千葉県マンション管理士会−千葉において首都圏マンション管理士会千葉支部が無料相談会を開催したが問題にはなっていない。

首都圏マンション管理士会−この問題に関しては時機を逸した感があり、首都圏の中でもまとまりにくい。但し、行政からみれば良いこととはいえないが、客からみればどうでも良いことである。互いの情報交換が出来ればよいのではないか。

2. 年度途中から加入するメンバーの会費の取り扱いについて

幹事より事前に友士会ＭＬで連絡があった幹事案について再度説明の上、出席者の意見を求めたところ、

特に異議無く以下の通り承認された。

正式加入月が15年７月であるメンバーの年会費 2,500円

〃 　 ９月 〃 　 2,000円

〃 11月 〃 　 1,500円

〃 　 16年１月 〃 　 1,000円

〃 　 16年３月 〃 　 　 500円

なお、正式加入月とは、そのメンバーが初めて定例会に出席した月ではなく、初の出席を経て正式加入の意思を表明した以降において最初に定例会が開催される月をいう。

3. 平成１５年度勉強会の開催について

幹事より今後の勉強会のテーマと担当講師について出席者の意見を求めた結果、以下の予定で開催することが承認された（出席メンバー敬称略）。

なお、今回欠席している黒澤さんには幹事より講師依頼を行う事とした。

第７回（１５年　９月）「誰でもわかる見積書」（菊池実）（黒沢次雄さん）

第８回（１５年１１月）「管理組合の運営について」（内藤正裕）（長井啓子）

第９回（１６年　１月）「ペイオフについて」（佐藤優）

第２部　勉強会

テーマ「マンション管理士のマンション管理組合サポート業務に関する質疑応答会」

本勉強会の企画に関する幹事の説明に続き、コメンテーターとして小川正則さん、野口さん、川原さん、山本さん、コメンテーター兼コーディネーターを親泊さんが担当し、メンバーより広く質問を求め意見交換を行った。

＊ 排水管高圧洗浄について

3,000円〜7,000円台／戸程度の価格差があり、近頃は5,000円を切るのは当たり前のようだが？

・ 作業範囲がどこまでか（専有・共用）にもよるし、共用部分のマス等が多いと高額となる場合が多い。

・ 不在等で入室不可住戸に対する対応や保証（一年）をつけるかどうか等も価格に反映する。

・ スケールメリットはあるが、トラブル対応等で１戸のみの場合は５万円以上かかる。

・ １日の作業能力は５０戸程度だが、共用廊下で移動が容易なケースでは６２戸実施出来た。

・ 費用負担は個人・管理費支出が考えられるが、管理費支出にて行うケースが大半であろう。

年１回の実施が好ましいが、最低でも２年に１度は必要であろう。

・ 排水管（特に台所）で油によりスケールが付着し、これが冬場に凍結して詰まりを起こすことを防ぐ目的がある。また関東では定期的に実施されているケースが多いが、関西以西ではあまり定期実施されていないとの報告もある。

＊ 日常目視点検の範囲はどの程度か

排水マスと排水管の接続が悪く、付近の駐車場に地盤沈下が起きた。また、給水ポンプの故障に気づかずしばらくの間１台が休止したままであった。

・ 管理委託契約内容にもよるが、通常目視点検では排水マスのフタを開けてまでの点検は行われないことが多いと思う。むしろ給水ポンプは管理員の日常業務に含まれるのでその点を指摘した方がよいのではないか。

＊ 顧問契約に至るまで、またその後も理事会、総会には出席しているか。

・ 顧問契約料が低額なため、毎回は出席していない。

・ 出席している。総会に向けて議案書の作成もしている。

・ 初めて出席したときが総会であった。マンション管理士制度や適正化法について意見を述べた。

・ 毎回出席するべきだと思う。管理組合からこのマンションについて何も知らないくせにと言われることもある。

・ 当然出る。役員のキャラを知ることも大事である。

＊ 管理士が顧問として管理組合に関与する場合について

・ 顧問契約に至るまでは理事会等には理事長の権限でオブザーバーとして出席している。

・ 顧問料はその他マンションの管理に係る費用として支出されている。但し、理事は輪番制のところが多いので項目として計上する方がよい。

・ 管理組合との関係は職員と言うよりはむしろ委託契約に近い。

・ 暫定期間中は理事会決議により予備費より顧問料が支出されることが多いが、顧問契約のように多額となる場合は総会にて承認を得る。管理組合によっては予算主義を取っていない場合もある。顧問契約には総会前からの関与が必要になる。

＊ 顧問契約期間、更新、契約終了について

・ 総会から総会までの１年契約、自動更新としている。

・ 同様だが贈答禁止の条項を加えている。

・ 期間を定めて１年契約、信用失墜を理由にする場合はその月にて契約を解除出来る。

・ 機関決議をもって解約としている。

・ 大御所O氏によれば、自動更新ではなく総会とともに契約は一但消えるとのコメントであった。

＊ 報酬規定について

・ 管理士会では千葉県マンション管理士会はなし、首都圏は親泊さんが担当。

・ 相談はどんどんふくらんでいくので、金額だけでなく期間を定める事が必要。

＊ 自主管理マンションに関与する場合行わない業務は何か、また管理業者と同じとはならないか

・ 実際の金銭の出し入れは行わない、但し月次会計報告書は作成する。管理組合の立場に立っていると理解されている。

・ 計画修繕も含め他の業者に委託していることはやらない。モラルの問題ではあるが管理組合の立場に立って業務を行わなければ信用失墜となるであろう。

・ 自主管理を行うだけの能力が管理組合にあるかが問題である。

＊ 大規模修繕についてのプロセスについて

・ 同一仕様書における相見積を取るなど、業者選定までのプロセスを組合員が追えるようにすることが大切。

・ コンサルをどうするかについても検討する事が必要。大規模修繕な場合は約６〜８％程度の費用をかけても監理をおいた方がよい。

・ 管理会社の積算がほぼ正しいと仮定して、各業者からその仕様書に基づいて見積もりを取り、１業者づつによる業者選考会を行うと良い。

・ 見積もりを依頼する際には、業者に対し他に見積もりを依頼している業者の情報が洩れないようにする、また見積書を同時に提出させるようにして、業者間の談合等が起こらないようにしなければならない。

・ 見積もり依頼する業者の選考には、マンション管理新聞による募集、高住協の業者リスト、都庁における公共工事入札業者リスト等から情報を得ると良い。

・ 組合員の紹介業者等を参加させた場合、見積もり提示後に値引き等を理由に選考して欲しいと言われ困ることもある。

＊ 最後に・・・顧問契約に至った理由とは

・ マンション管理センターの情報シートへの登録を！

・ 積極的なアプローチと雰囲気作り

・ ＨＰを利用、管理士とは、適正化法とは何かについて管理組合にむけて訴えていく。

・ 行政の講師を通じて管理組合に係わるに至った。

最後に、幹事より今回勉強会は急遽企画した内容ではあったが大変有意義であったとのコメントがあり、御協力頂いたコメンテーター、コーディネーター諸氏にメンバーより感謝の拍手が贈られた。

（付記事項）会議終了後。下記要領で二次会（会食）を開催した。

１．時間　17:40〜20:00

２．場所　天狗　上野店

３．出席者　２４名

以上、議事録メモとする。

議事録メモ作成人　　長井啓子

議事録メモ署名人　　重松秀士